Switch to english version

Недвижимость жилая и коммерческая за рубежом

Зарубежная недвижимость. Покупка и продажа недвижимости в Черногории

Инвестиции в зарубежную недвижимость. Покупка недвижимости в Черногории
Недвижимость жилая и коммерческая за рубежом. Подборка ссылок.

Организация покупки недвижимости в Черногории

  Недвижимость в Черногории  

Главная Недвижимость в Черногории Инвестиции в зарубежную недвижимость


Вложение средств в недвижимость может быть одной из наиболее прибыльных форм инвестирования, конечно, при условии, что вы оказались в нужное время в нужном месте.

Инвестиции в недвижимость других стран могут оказаться прибыльными по целому ряду причин, хотя некоторые сложности здесь, безусловно, могут возникать. Расширяя зону ваших инвестиционных вложений и приобретая собственность в нескольких странах одновременно, вы можете застраховаться от падений рынка в одной из них. Если же это почему-либо невозможно, лучше заключить на 100% выгодную сделку и приобрести недвижимость в интенсивно развивающейся и стабильной во всех отношениях стране.

Итак, если вы всё же решили, что инвестиции в иностранную недвижимость - это для вас, то перед вами открыто несколько путей.

Те, у кого нет времени и намерения становиться крупным домо- или землевладельцем, но есть желание расширить зону своих инвестиций, могут вкладывать свои средства косвенно -через многочисленные и разнообразные фонды, имеющие отношение к вопросам недвижимости. Такие фонды пользуются огромной популярностью у инвесторов и предоставляют широкие возможности для безопасных, низкорисковых инвестиций с достаточно высокой доходностью. Однако в этом случае следует учитывать все типичные преимущества и недостатки, которые дает взаимодействие с подобными инвестиционными фондами.

Другой вариант. У вас вообще нет никакого инвестиционного портфеля. Вы просто хотите, уйдя на пенсию, переселиться в какое-либо «милое и теплое местечко». Или же вы вынуждены найти себе жилье поближе к новому местоположению вашей компании. Или... список подобных ситуаций можно продолжать бесконечно. Существует великое множество обстоятельств финансового или личного характера, которые побуждают вас вкладывать средства в иностранную недвижимость. В этой статье мы рассмотрим некоторые вопросы, связанные с приобретением иностранной недвижимости, и, в частности, возможные налоговые последствия такой покупки.

Международные ипотечные кредиты

Пожалуй, первая задача, которую необходимо решить, независимо от того приобретаете вы недвижимость у себя на родине или за границей, - это накопление соответствующей денежной суммы.

Как правило, для этих целей пользуются ипотечным кредитом. Существуют несколько вариантов получения такого кредита.

  1. Можно взять кредит в местном банке. Однако существует вероятность того, что местные правила валютного контроля (конечно, там, где они существуют) окажутся для вас слишком обременительными. Даже в тех юрисдикциях, где правила валютного контроля в целом в значительной степени либерализованы (как, например, в Испании), местные банки и строительные ассоциации могут предусматривать более высокие процентные ставки для нерезидентов.
  2. Можно взять кредит в банке или строительной ассоциации у себя на родине.
  3. Можно взять кредит непосредственно у застройщика. Часто при строительстве новых жилищных комплексов застройщики предлагают свои собственные ипотечные кредиты в целях увеличения роста продаж.
  4. И, наконец, можно взять ипотечный кредит в специализированном международном учреждении. Даже если вам кажется, что вы разбираетесь в вопросах приобретения недвижимости в стране, на которой вы остановили свой выбор, такой способ представляется все же более разумным, по той простой причине, что при осуществлении сделок между клиентом-иностранцем и местным продавцом могут возникнуть такие проблемы, о которых ни тот, ни другой не имеют представления.

Число международных ипотечных брокеров и других специалистов в этой области растет с каждым днем.

Они предлагают специальные международные проекты для иностранных инвестиций в недвижимость. И хотя, конечно, вы можете самостоятельно произвести все необходимые операции, все же стоит подумать о целесообразности такого пути. Услуги, предоставляемые компаниями-экспертами в области операций на международных рынках, значительно облегчат вам процесс приобретения недвижимости, так как такие компании более компетентны в этом вопросе и ориентированы на соответствующие законодательства и правила, применяемые в разных странах к покупателям-нерезидентам. Они могут также выступать в качестве посредников между вами и соответствующими местными органами, задействованными в процессе приобретения собственности.

Виды ипотек

На сегодняшний день существует немало различных видов ипотечных кредитов, поэтому вам необходимо, что называется присмотреться и приценится, чтобы убедится в том, что ипотечный брокер, которому вы собираетесь доверить ведение ваших дел, предлагает вам достаточно широкий спектр услуг.

Ниже мы приводим список основных видов ипотек, однако вам следует обратить внимание на те особые правила, которые существуют в этой области в каждой конкретной стране, которую вы выбираете.

Итак

  1. ежемесячно вы выплачиваете некоторую часть процентной ставки по кредиту и определенную сумму от самого кредита. Таким образом, долг буден полностью погашен к концу установленного срока, и собственность перейдет в ваше владение. В первые годы вы будете выплачивать незначительную часть самого кредита. По мере того как уменьшается сумма кредита, пропорционально увеличивается сумма, выплачиваемая по процентам. Такой вид ипотечного кредита считается наиболее безопасным, однако, как правило, он более дорогой в сравнении, например, с кредитом, по которому выплачиваются только проценты;
  2. вы платите только проценты по займу, а сама сумма займа выплачивается непосредственно в конце срока. Здесь ежемесячные выплаты, конечно, намного ниже, чем те, что указаны в первом случае. Суть такого метода состоит в том, что сэкономленные на ежемесячных выплатах деньги вы вкладываете в инвестиционный фонд. Таким образом, к концу срока у вас накопится достаточная сумма, чтобы выплатить весь кредит. Но это только в теории. Вариант сработает, если ваши инвестиции приносят доход. И тогда вы сможете выплатить в срок всю сумму предоставленного вам кредита. Однако для того, чтобы это произошло, необходимо, чтобы ваш инвестиционный фонд давал большую отдачу, чем те суммы, которые вы выплачиваете по процентной ставке. В противном случае вас ожидает провал;
  3. этот вид ипотечного кредитования был специально разработан так, чтобы в случае вашей смерти до завершения срока, на который вам был предоставлен кредит, кредит был выплачен. Такой метод применяется тогда, когда по кредиту ежемесячно выплачиваются только проценты. Как и многие пенсионные проекты, проекты страхования жизни, такие кредиты весьма дороги. Использование такого кредита имеет смысл тогда, когда действуют налоговые льготы для премий страхования жизни. Однако на большинство иммигрантов не распространяется право на подобные льготы.

Проблемы перемещения

Некоторые проблемы, с которыми вы столкнетесь в процессе приобретения недвижимого имущества в стране, где вы не проживаете постоянно, вытекают из самой ее... географии.

Допустим, вы самостоятельно подберете себе недвижимость в другой стране и пару раз в год посетите ее. Как правило, ваши возможности этим и ограничиваются.

Например, в Испании выполнение всех необходимых формальностей, связанных с ипотекой, требует личного присутствия продавца, адвокатов, покупателей, а также представителей кредитора. Вот тут вам и поможет международный брокер. Он оформит для вас доверенность на другое лицо, которое будет иметь полномочия подписывать документы от вашего имени.

Скорее всего, вы захотите сдавать в аренду вашу собственность, а вот постоянно быть в переездах туда и обратно не сможете. Тогда можно нанять агента, который работает с международными клиентами.

Он поможет найти подходящих жильцов, подготовить договор аренды, займется текущими счетами, будет собирать арендную плату, постоянно посещать с проверкой вашу собственность, а также обеспечивать надлежащий уход за вашей недвижимостью в течение всего срока ее аренды.

Затраты

Кроме налогового бремени (о налогах речь пойдет чуть позже), а также суммы ипотечного кредита, есть и другие затраты, о которых нужно помнить при покупке недвижимости за рубежом. Величина таких затрат во многом зависит от того, какую страну вы выбираете. Так, например, во Франции размер сборов по недвижимости зависит от давности постройки здания (сборы с новой недвижимости меньше), числа вовлеченных в сделку людей (агентств по недвижимости, адвокатов, брокеров, агентов по аренде и т.д.).

Если вы покупаете недвижимость во той же Франции, то помимо издержек на брокеров и агентов вы должны уплатить:

  • регистрационный сбор в размере 0,6% за недвижимость не старше 5 лет и в размере 1% за более старую недвижимость;
  • нотариальный комиссионный сбор - до 5% (в том случае, если не был задействован агент по недвижимости. Если же вы нанимали такого агента, то сбор уплачивается продавцом недвижимости.);
  • гербовый сбор в размере 0,6% за недвижимость не старше 5 лет и в размере 6% за более старую недвижимость;
  • нотариальный сбор за передачу собственности от 1 до 1,5% в зависимости от стоимости недвижимости.

Как было указано выше, размер затрат варьируется в зависимости от географического положения недвижимости. Причем издержки инвестирования могут быть значительными, но значительными могут быть и прибыли, а могут и не быть. Все зависит от вас, ваших желаний и целей которые вы преследуете.

Налоговые последствия инвестирования в международную недвижимость

Хотя большинство стран облагают определенным налоговым бременем иностранные инвестиции в недвижимость, все же таких стран, которые устанавливают все перечисленные выше виды налогов, практически нет. Налоговые последствия приобретения недвижимости за рубежом зависят от того, какую страну вы выбрали, а также о того, что вы собираетесь делать с приобретенной собственностью. Если вы время от времени покупаете недвижимость в какой-то стране, производите реконструкцию купленного здания, продаете его или же покупаете участок земли с целью строительства на нем жилого комплекса или увеселительного заведения, то налоговые органы этой страны могут предположить, что покупка является «коммерческой» инвестицией. Как правило, в большинстве стран, такая покупка облагается более высокими налогами.

Налоги на инвестиции в иностранную недвижимость можно разделить на следующие категории:

  • налоги на покупку, приобретение или передачу собственности или земли, такие, как налог на наследование, гербовый сбор, налог на передачу собственности;
  • налоги на владение недвижимостью или проживание в ней, такие, как местные и национальные налоги на имущество и землю;
  • налоги на доходы от аренды (если вы не собираетесь жить в приобретенной вами недвижимости, то вы будете обязаны платить налоги, введенные специально для иностранных собственников, нерезидентов.

Хотя эти налоги не очень велики, однако все же их стоит принимать во внимание);

  • налоги на распоряжение собственностью, такие, как налог на доходы от прироста капитала, налог на дарение, налог на наследство.

Как мы уже говорили, налоговые режимы, касающиеся сделок с недвижимостью, имеют значительные различия в разных странах. Будет логичным предположить, что низконалоговые или безналоговые юрисдикции являются идеальным вариантом для таких инвестиций.

В некоторых юрисдикциях из-за ограниченности ресурсов и пространства возможность инвестирования в недвижимость предоставляется лишь исключительно богатым клиентам, которые изъявляют желание сделать значительные вложения в местную экономику и приобрести элитную недвижимость.

Другие же юрисдикции ограничивают выдачу разрешений на резиденцию и работу иностранцам в целях поддержания уровня жизни резидентов и защиты их интересов при устройстве на работу.

Власти стран, считающихся «налоговыми гаванями», обычно не вводят обременительных ограничений на покупку недвижимости или резиденцию иностранных граждан. Однако в таких странах велика вероятность того, что инвестиции в недвижимость будут сопровождаться серьезными налоговыми последствиями. Многие инвесторы, вкладывающие свои средства в недвижимость за рубежом, предпочитают проводить операции через офшорные структуры или трасты с целью обойти рад налогов в странах с высоким уровнем налогообложения. Но это весьма эффективное средство в некоторых ситуациях неприемлемо. Об этом мы расскажем дальше. Конечно, решение всегда остается за вами. Только вы, учитывая конкретную ситуацию, свои возможности и цели, можете решить - вкладывать средства в покупку недвижимости или нет.

Хотя вопрос налогообложения не обязательно самый главный при покупке недвижимости, однако же для большинства людей он занимает одно из первых мест в списке проблем, возникающих в такой ситуации.

Для того, чтобы проиллюстрировать все сказанное нами о налоговом разнообразии в мире, уместно будет рассказать о трех странах, налоговые режимы которых весьма сильно отличаются друг от друга.

Греция

На сегодняшний день в Греции покупка, наследование, владение, использование и дарение недвижимости облагаются налогом. В Греции введен объединенный налог на наследование и дарение недвижимости, приобретенной в результате ее безвозмездной пожизненной передачи или наследования после смерти. Налог обязан уплатить правопреемник или бенефициарий недвижимости. Собственность, расположенная на территории Греции, а также движимое имущество, находящееся за пределами Греции, принадлежащие иностранному гражданину, как резиденту, так и нерезиденту, облагаются налогом на наследование. В соответствии с греческим законодательством, лица, не являющиеся резидентами Греции, могут снизить налоговое бремя путем приобретения греческой недвижимости через компанию-нерезидента, так как ее активы являются собственностью иностранной компании. Однако такое решение не приемлемо для резидентов Греции, так как они обязаны платить объединенный налог.

Передача собственности облагается налогом по ставке 9% для собственности, цена которой не превышает EUR 0 262, и по ставке 11% для собственности, цена которой выше указанной суммы. Уплачивается также муниципальный налог на передачу собственности. Он составляет 3%.

Владение физическими лицами объектами греческой недвижимости облагается налогом по ставке от 0,3 до 0,8% от стоимости недвижимости, но за вычетом EUR 80,000, а также дополнительным налогом 0,25%-0,35%, известным как ТАР.

Доход от аренды также облагается налогом на прибыль (рассчитываемым по прогрессивной ставке от 5 до 42,5%). Кроме того, ежемесячно уплачивается гербовый сбор в размере 3,6% от суммы дохода. Однако налога на добавленную стоимость не существует, и его введение не предполагается.

Продажа собственности освобождена от уплаты налогов на доход от прироста капитала. Однако доходы, полученные от продажи унаследованной недвижимости в течение пяти лет или менее до смерти, рассматриваются как часть налогооблагаемого дохода усопшего, что может быть оспорено бенефициарием недвижимости.

Испания. Тенерифе.

Тенерифе - крупнейший остров архипелага Канарские острова, который, имея автономное самоуправление, строит свой налоговый режим на базе законодательства Испании.

При покупке или передаче собственности в Испании уплачивается один или два налога. Покупка новой | недвижимости или земли, предназначенной для строительства, облагается I НДС (на Канарских островах действует общий косвенный налог, который, по своей сути, является испанским НДС). В случаях, когда НДС не должен уплачиваться, вводится налог на передачу собственности, составляющий 6% от суммы покупки. При приобретении новой недвижимости уплачивается также гербовый сбор (Ю1С) в размере 5%.

Однако если инвесторы, приобретающие недвижимость, создают рабочие места, упомянутые налог на передачу собственности и Ю1С не уплачиваются (корпоративный налог на прибыль в этом случае также может быть значительно снижен).

Обязательства по уплате налога на наследство зависят от резидентского статуса. Нерезиденты платят только налог на прибыль, имеющую испанское происхождение. Уровень налогообложения зависит от степени родства между усопшим и правопреемником, а также от прошлого благосостояния правопреемника.

Существует ежегодный налог на недвижимость - 4% от кадастровой стоимости собственности, который обязаны уплачивать как резиденты, так и нерезиденты. Покупка испанской собственности юридическими лицами, не являющимися резидентами Испании (как и во Франции), облагается налогом по ставке 3% (однако в определенных ситуациях это правило не применяется, даже если все акционеры не являются резидентами Испании). Покупатели собственности, не являющиеся резидентами, должны назначить фискального представителя-резидента и представить налоговую декларацию на имущество. Покупатели собственности, являющиеся резидентами, освобождены от уплаты налога на испанское имущество до определенного порогового уровня. Нерезиденты обязаны уплатить налог на имущество - 0,2% от общей стоимости их испанских активов.

Доход от аренды, полученный нерезидентом Испании, облагается налогом по ставке 25%, однако из налогооблагаемой суммы вычитаются затраты на содержание недвижимости и издержки, связанные с получением дохода (например, расходы на уплату процентов по займам и ипотечным кредитам). Налог на доходы от прироста капитала взимается по прогрессивной шкале от 2 до 40% в зависимости от разницы в цене покупки и продажи. В среднем, для резидентов - 20%, а для нерезидентов - 35%.

Каймановы острова

Совсем иначе выстроен налоговый режим Каймановых островов. Помимо налогов на импорт (взимаемым по | различным ставкам), гербового сбора (7,5%) на передачу недвижимости, а также 1%-го сбора за нотариальное заверение документов, касающихся ценных активов и сделок, никакие другие прямые налоги не уплачиваются ни резидентами, ни нерезидентами.

На Каймановых островах полностью отсутствуют ограничения на иностранное владение недвижимостью и прямые налоги. Одинаково возможными являются как покупка недвижимости с ее последующей сдачей в аренду на большую часть года, так и покупка необработанного участка земли, который можно сохранить в первозданном состоянии, пока вы не изыщете необходимые время и ресурсы для того, чтобы что-то на нем построить. В первом случае ваш доход от аренды не будет облагаться налогом на прибыль. Отсутствие же налогов на собственность и правил, устанавливающих срок, в течение которого земля может оставаться необработанной, означает, что во втором случае ваши инвестиции будут свободны от побочных расходов до тех пор, пока вы не решите начать осваивать земельный участок.

Однако определенные проблемы существуют и здесь. Они связаны с получением разрешения на резиденцию и занятие трудовой деятельностью. Выдача таких разрешений для иностранцев строго ограничена. Иммигрант, желающий получить разрешение на постоянную резиденцию, должен быть готов инвестировать в местные предприятия или недвижимость, по крайней мере, EUR 80 000. Обычно статус гражданина Каймановых островов выдается по принципу квот. Наиболее лояльно в этом отношении власти настроены к гражданам Соединенного Королевства и британских зависимых территорий, а также США, Австралии и Новой Зеландии.

Офшорные компании и трасты

Вы видите, что сумма налогового бремени, которую нужно выплатить за имущество в случае его передачи или в случае смерти, зависит от выбора страны, в которой вы хотите приобрести собственность или же резидентом которой вы являетесь.

Для снижения налоговых последствий, связанных с владением иностранной недвижимостью, расположенной в странах с высоким уровнем налогообложения, некоторые инвесторы приобретают собственность через компании-нерезиденты или трасты, обычно учрежденные в низконалоговых юрисдикциях. Трасты, в частности, могут быть эффективным механизмом в деле защиты инвесторов и их бенефициариев от штрафного налогообложения и налогов на наследство. В таких странах, как Греция, где в законодательстве отсутствуют положения по взиманию налогов с основных активов иностранной компании, офшорные структуры могут служить эффективным инвестиционным холдинговым механизмом с налоговой точки зрения.

Однако, хотя в некоторых странах (например, в Испании, Португалии и Австралии) нерезиденты имеют право на инвестирование посредством офшорной компании, такая форма налогового планирования может быть неэффективной (или даже незаконной) в других странах. Таким образом, огромное значение имеет географическое положение вашей недвижимости.

Во Франции, например, в 1983 г. вступило в силу законодательство, препятствующее уклонению от уплаты налогов на регистрацию и имущество. Налоговые органы были весьма недовольны тем фактом, что французская недвижимость приобреталась юридическими лицами, зарегистрированными в офшорных юрисдикциях - в таких случаях нельзя было ввести вышеупомянутые налоги на продажу и трансферт акций внутри этих структур, так как невозможно было определить акционеров в связи с действием законов о конфиденциальности. Тогда власти ввели 3%-й налог на рыночную стоимость французской недвижимости, которой владели такие компании.

Этот вопрос был рассмотрен в Верховном суде Франции. Согласно его решению, новый налог нарушал условия некоторых двусторонних соглашений между Францией и другими странами и был впоследствии изменен. На сегодняшний момент иностранные юридические лица, владеющие собственностью во Франции (напрямую или косвенно), обязаны платить 3%-й налог только в случае, если стоимость недвижимости составляет 50 и более процентов от французских активов такой компании. Французские резиденты и иностранные компании, зарегистрированные во Франции или являющиеся резидентами стран, с которыми Франция подписала договоры об избежании двойного налогообложения, также освобождаются от уплаты налога при условии, что они будут ежегодно предоставлять французским властям имена и адреса акционеров.

Хотя ДИДН обычно представляют интерес для корпоративных и коммерческих инвесторов, они могут влиять и на сумму налогов, уплачиваемую за доходы от инвестиций в недвижимость, сделанных физическим лицом. Особенно, в тех случаях, когда они (физические лица) являются резидентами страны, которая облагает налогом иностранную прибыль, или эти лица приобретают собственность в стране, в которой введен такой налог. Некоторые ДИДН могут позволить вам вернуть уплаченные налоги на доходы от аренды или получать дивиденды, уплачивая более низкий налог. Однако количество ДИДН огромно, что не дает нам возможности подробно исследовать здесь весь этот вопрос. Каждая ситуация должна рассматриваться индивидуально. И мы настоятельно рекомендуем вам проконсультироваться с экспертом в этой области, прежде чем принять решение о выборе места для ваших инвестиций в недвижимость.

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость?

Ответ на этот вопрос зависит от вашей конкретной позиции, от того, что вы ждете от инвестиций, и того, какие финансовые средства вы можете вложить. Существует целый спектр возможностей в этой области: от самых дорогих до вполне доступных вариантов. И вы всегда найдете что-нибудь подходящее именно вам при условий, что вы воспользуетесь услугами международного брокера или консультанта.

Инвестиции в недвижимые активы в отличие от инвестиций в движимое имущество обычно более стабильны. Недвижимость имеет тенденцию сохранять свою стоимость лучше, чем другие активы. В целом, можно получить значительные доходы от инвестирования в недвижимость.

Материалы любезно предоставлены журналами "OFFSHORE NEWS" и "Русский Investor".


Главная     Почему Черногория?     Недвижимость     Подборка ссылок     Контакты
© 2003 property-real-estate.net